Рубе
Войти
Ипотечный пузырь в РФ: миф или реальность 2022 года?
Жилищное строительство остается одним из крупнейших сегментов российского строительного рынка: этот сектор оказывает влияние как на смежные отрасли, так и на общую макроэкономическую ситуацию, включая динамику ВВП и показатели рынка труда.
При этом российский рынок недвижимости уже несколько лет переживает значительные сложности, и пока это слишком похоже на идеальный шторм. Рассказываем простыми словами о том, что происходит в России.
Ипотечный пузырь, ситуация, когда ипотечные заемщики массово не могут платить по своим кредитам, становясь должниками банков, ожидали еще в 2020 году. Этому способствовали рекордно низкие процентные ставки и субсидируемая государством ипотечная программа под 6,5%. Тогда это побудило Центральный банк рассмотреть вопрос об отмене меры поддержки в связи с COVID-19, чтобы предотвратить пузырь на рынке недвижимости. Спрос на новостройки и вторичный рынок жилья резко вырос, поскольку весной 2020 года были введены ограничения в связи с пандемией, а слабый рубль увеличил производственные затраты, что в совокупности привело к росту цен. А когда ставки по депозитам достигли рекордно низкого уровня, россияне обратились к недвижимости как к инвестиционной возможности.
По данным Центрального банка, за первые девять месяцев 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 2,7 трлн рублей (35,7 млрд долларов), что на 37,6% больше, чем за тот же период 2019 года. Это было ожидаемо: ипотечные субсидии были введены, чтобы оживить переживающую трудности российскую экономику, они нанесли двойной удар глобальной пандемией и обвалом цен на нефть. Избыточный спрос стал причиной рекордного роста цен в 2020-2021 годах и быстрого исчерпания положительного эффекта удешевления кредитов. В результате жилье стало еще менее доступным для покупателей, а рынок подсел на дешевую ипотеку, выдачу которой поддерживало исключительно государство. Это привело к тому, что рубль упал до четырехлетнего минимума, а центральный банк снизил ставки до рекордно низких 4,25%.
В пандемию возникновение ипотечного пузыря удалось избежать, но к 2022 году риск коллапса на рынке недвижимости значительно возрос. В связи с экономическим кризисом, вызванным событиями начала 2022 года, центральный бюджет испытывает дефицит средств, а расходы по отдельным направлениям сокращаются. Под секвестр может попасть и массовое субсидирование ипотечной ставки, что может иметь негативные последствия для рынка с точки зрения спроса. Покупка квартиры площадью 60 квадратных метров в настоящее время выходит за рамки бюджета тех, кто имеет средний годовой доход в сфере квалифицированных услуг в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России. Ипотечные ставки выросли в среднем почти вдвое в 25 городах, проанализированных в Глобальном индексе пузырей недвижимости, и, наряду с ростом цен, сделали жилье менее доступным. По статистике, в 2022 году квалифицированный работник сферы услуг может позволить себе на треть меньше, чем до пандемии COVID-19. А сверхнизкие условия финансирования и спрос, опережающий строительство, привели к «все более оптимистичным ценовым ожиданиям». Для тех, кто хотел продать свою жилую недвижимость в 2022 году, самые оптимистичные ожидания были превышены, а диспропорции ожидания и реальности стали гораздо серьезнее, чем раньше.
И все же мы вряд ли можем представить коллапс, который можно сравнить с крахом ипотечных кредитов США в 2008 году — как минимум из-за того, что в нашей стране не так много ипотечных заемщиков, как в США, где каждый второй заемщик имеет не один ипотечный кредит, а два или больше. Банки в России тщательно проверяют долговую нагрузку потенциального клиента, чтобы не выдать кредит человеку с низкой зарплатой (как это было в Штатах), у которого нет средств для погашения кредита. В то же время на рынке ипотеки у нас в стране слишком мало объектов недвижимости, и ситуация неравна: нельзя сравнивать спрос на жилье в Москве и в, например, Саратове. В стране уже произошло охлаждение рынка ипотеки — из-за сокращения зарплат и роста стоимости недвижимости за два года.
Что происходит на российском рынке недвижимости в 2022 году?
В I полугодии 2022 г. на первичном рынке многоквартирного жилья было заключено около 315 тыс. сделок, из них 62% по ипотечному кредиту и 52% по субсидированным госпрограммам (основной остается программа «Льготная ипотека»). Программы работают таким образом, что государство компенсирует банкам упущенную выгоду (разницу между рыночной и льготной кредитной ставкой). Конечно, экономический кризис, связанный с политическими событиями начала 2022 года, и ужесточение санкций в отношении российской экономики сократили и еще сократят государственное финансирование по многим направлениям. Это касается и таких субсидируемых ипотечных схем как льготная ипотека. А вот целевые ипотечные программы («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и др.) будут действовать как минимум до конца 2023 года с возможной пролонгацией. Скорее всего, отмена программы «Льготная ипотека» после истечения срока действия текущей версии 1 января 2023 года, безусловно, негативно скажется на спросе. В 2020-2021 годах основным драйвером стала удешевление ипотечных кредитов, а когда эффект экономии от сниженной процентной ставки был исчерпан из-за резкого роста цен, льготная ипотека, наряду с другими программами, стала единственным фактором, удерживающим спрос от падения под постоянный и интенсивный рост цен на жилье. Количество сделок на первичном рынке многоквартирного жилья, скорее всего, уменьшится после завершения программы льготной ипотеки.
Этому будет способствовать сочетание нескольких факторов:
- общий рост стоимости заимствований и сокращение числа потенциальных заемщиков;
- ожидаемое снижение платежеспособности населения и реальных доходов в связи с продолжающимся экономическим кризисом;
- невозможность купить аналогичный или лучший дом, продав существующий. По итогам II квартала 2022 г. новые дома в среднем на 27% дороже, чем бывшие в употреблении, но эта разница в зависимости от города может достигать 50–60% и более;
- нежелание застройщиков на первичном рынке снижать цену. Многие строительные компании в период высокого спроса в 2020-2021 гг. получили сверхприбыли, накопили определенные резервы, но пока не реагируют прямыми скидками на очевидное замедление покупательской активности в 2022 г.;
- сильная конкуренция со стороны вторичного рынка. Рост цен на первичном рынке сделал покупку б/у жилья намного выгоднее (но на вторичном рынке нет льготных ипотечных программ). Так, часть спроса из первичного сегмента перетекает во вторичный.
И все же ожидается, что отмена схемы льготной ипотеки не шокирует рынок жилья и не приведет к сокращению спроса из-за одновременного действия нескольких факторов:
- ключевая ставка ЦБ РФ постепенно снижается. По состоянию на сентябрь 2022 г. он составляет около 7,5%, что выше докризисного уровня (4,25% в I квартале 2021 г.), но значительно ниже, чем в марте-мае 2022 г. (14%-20%), когда ипотека в общерыночных условиях (без субсидированная ставка) было практически невозможно. Сейчас, учитывая курс ЦБ на дальнейшее снижение ставок, можно ожидать постепенного восстановления спроса на ипотеку вне льготных программ;
- ставки по кредитам часто субсидируются самими застройщиками. Многие строительные компании в партнерстве с банками имеют собственные программы субсидированной ипотеки по ставкам значительно ниже рыночных (до 0,1%). Застройщик за свой счет компенсирует банку разницу между субсидируемой и рыночной ставкой. Покупатель получает рассрочку вместо кредита. Однако, как правило, дома, предлагаемые застройщиками по этим программам, имеют более высокую стоимость (разница обычно примерно равна сумме компенсации, выплачиваемой застройщиком банку).
И немного о платежеспособности населения России
Вероятность того, что людям будет сложно справиться с выплатами по кредитам, действительно существует. Самый главный риск — падение доходов населения, снижение уровня потребления продуктов питания, рост затрат на еду и повседневные потребности. Конечно, это может увеличить долю банкротов среди населения России. При этом в РФ задолженность по ипотечным кредитам очень низкая (около 0,2% от всего объема выданных кредитов), а граждане стараются максимально дисциплинированно платить ежемесячные платежи, чтобы со временем не потерять свое жилье. Это снижает риск, хотя и не может ликвидировать его полностью: когда речь идет о политических и экономических кризисах, трудно предугадать все. Так лопнет ли ипотечный пузырь? Едва ли. Хотя прекращение масштабнейшей госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования, безусловно, будет способствовать снижению количества сделок, снижение не будет критичным и не будет иметь кардинальных последствий для отрасли. Также представляется весьма вероятным, что после прекращения субсидирования ипотеки цены на первичное жилье перестанут расти из-за падения спроса, а, возможно, начнут снижаться. Отмена ипотеки с господдержкой может благотворно повлиять на сильно просевший в последние месяцы рынок вторичного жилья. Наличие льготной ставки по ипотеке сейчас делает совершенно невыгодным покупку «вторички», которая имеет процентные ставки в два раза выше. В любом случае, никто не будет брать под 10%, а в крайнем случае – под 6%. Когда ставки по первичной и вторичному жилью будут примерно одинаковыми, то больше вероятность того что люди с целью купить недвижимость здесь или сейчас приобретут готовую недвижимость.
Это маркетинговая уловка, которая должна всколыхнуть стагнирующий рынок недвижимости. Вероятно и то, что после Нового года появится другая альтернатива для сохранения спроса на квартиры и поддержки застройщиков.
Оставьте комментарий