Рубе
Войти
Как выглядит договор ипотечного кредита – самые важные пункты
Многие обязательства по оформлению кредита ложатся на плечи заемщиков. Это не только сбор документов, но и участие в процессе подписания договора. Ипотека — это важный и осознанные шаг. Некоторые люди готовятся к ней много лет. Чтобы не потерять деньги и защититься от непредвиденных ситуаций, нужно знать, как выглядит договор ипотечного кредита и как он заполняется.
Ипотечные кредиты — ответственный и важный шаг для любого человека. Немногие знают, на что в первую очередь нужно обратить внимание в залоговом договоре и договоре займа.
Основная форма ипотечного договора, который принято заключать в российских банках — это договор купли-продажи. По факту он оформляется не в том же виде, как обычный акт о продаже. 102 статьей Федерального закона предусмотрены обязательные пункты для ипотечного договора. Даже отсутствие одного из них означает, что договор теряет юридическую силу.
Изменения в законодательстве происходят регулярно. На это влияют рынок и финансовая ситуация в стране. В 2018 и ковидном 2021 ипотеки выдавались на различных условиях. В статье мы разберемся, как выглядит предварительный договор займа и ипотеки, как проходит процесс покупки недвижимого имущества и что входит в содержание договора.
Какие пункты должны быть указаны в договоре об ипотеке
Единственный источник, которому можно доверять — законодательство. Мы советуем сверяться с установленными законами перед тем, как подписывать банковский договор. Крупные официальные банки не обманывают, у них есть составленный заранее договор по общей форме. Но человеческий фактор может оказать влияние — внимательно читайте каждое постановление, задавайте вопросы и не спешите. Ипотечный кредит — это многолетнее обязательство.
Закон требует, чтобы в договоре присутствовала следующая информация:
- Разновидность соглашения;
- Место и дата заключения сделки;
- Личные данные обеих сторон и паспортные данные залогодателя;
- Предмет ипотеки — полное и подробное описание объекта недвижимости, его местоположение. Адрес, площадь, количество комнат, этажность. К этому пункту прикладывается документ об оценке жилья;
- Сумма займа и срок действия договора, процентная ставка и ее вид — фиксированная или плавающая.
Важно внимательно ознакомиться с условиями досрочного погашения. Заемщик обсуждает это с сотрудниками банка.
Есть два варианта. В первом случае залогодатель каждый месяц кладет на кредитный счет дополнительные деньги и банк уменьшает срок выплат. Во втором — размер ежемесячного взноса. Заемщик сам выбирает, какой вид будет для него выгоднее в долгосрочной перспективе.
Другой важный пункт — предоставляет ли банк услуги рефинансирования и реструктуризации. Будет ли возможность получить кредитные каникулы в случае потери платежеспособности. Претендовать на каникулы вправе ограниченный перечень граждан — это тоже закрепляет Гражданский кодекс РФ.
Помочь заемщику выплатить долг или получить отсрочку, когда возникают финансовые трудности, входит в интересы банка. Реализация залоговой квартиры — трудоемкий процесс, который занимает немало времени. Банк заинтересован в том, чтобы заемщик полностью выплатил кредит. Главное обратиться в банк до первой просрочки — после неустойки банки сокращают варианты помощи клиентам.
Права и обязанности сторон
Раздел, который следует за общим описанием предмета ипотеки и личной информации, определяет требования и права заемщика. То, что ему разрешено и запрещено делать с залоговой квартирой.
Залогодатель вправе:
- Купить оговоренное с банком жилье на полученные деньги — они переводятся на счет застройщика или собственника вторичного жилья, или хранятся в депозитной ячейке. У заемщика нет доступа к деньгам;
- Владеть и пользоваться недвижимостью, но сохранять ее в том виде, который не приведет к снижению стоимости жилья.
Залогодатель обязан:
- Производить своевременные выплаты по ипотечному кредиту и начисленным сверху процентам;
- Договариваться с банком о перечне лиц, которые прописываются в квартире. Обычно банк разрешает прописку только ближайшим родственникам — супругам и детям;
- Каждая квартира подлежит государственной регистрации. Заемщик обязан самостоятельно зарегистрировать приобретенную недвижимость в Росреестре.
Что нужно проверять в заполненном договоре?
Снова коснемся и расширим список тех пунктов, которые заемщику обязательно нужно проверить. Это важно — без проверки может оказаться, что клиента не удовлетворяют все условия. Их нельзя изменить после подписания договора.
- Нужно ли уведомлять банки в случае непредвиденных ситуаций и считается ли отсутствие уведомления нарушением договора;
- Досрочное погашение — пересчитывается ли для него процент и нужно ли платить комиссию;
- Может ли банк в одностороннем порядке менять уровень процентной ставки;
- Условия расторжения договора — какие требования выставляет банк и подходит ли ваша ситуация;
- Начисляет ли банк комиссию за оформление, рассмотрение заявки или принятие выплат — все это незаконно. Если с вас требуют дополнительные выплаты, подайте жалобу в ЦБ РФ или приставам;
- Нужно ли страховать жизнь или предоставлять поручителей, созаемщиков;
- Размер штрафов и их наличие для неустоек;
- Услуги кредитных каникул, отсрочки платежа, пролонгирования, рефинансирования, реструктуризации;
- График аннуитетных платежей.
Индивидуальные условия
Каждый ипотечный кредит подбирается отдельно для каждого заемщика. Сложно встретить две одинаковые ипотеки. Банк учитывает множество факторов: доход, платежеспособность, благонадежность, рабочий стаж, возраст и иногда даже наличие хронических заболеваний у заемщика.
Существенные пункты:
- Размер авансового платежа. Например, для льготной программы молодым семьям это 10% под маленькую ставку. Если заемщик не входит в перечень льготников, то банк может требовать от 15% до 50% от общей стоимости жилья;
- Закладывается ли недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. Тогда меняется и часть договора с предметом залога. В таком случае тоже требуются оценка, документы на владение, прописанные лица;
- Полная сумма кредита, размер первого и последнего платежей. Банки могут выдавать ипотеку только в российских рублях;
- Количество платежей за весь срок кредитования;
- Периодичность платежей и дата, до которой нужно внести платеж.
Договор считается действительным и вступает силу с момента того нотариального заверения. Нотариальная форма тоже будет общей для всех договоров об ипотеке жилого помещения.
Документы для оформления ипотеки
Ипотечные договоры, например Сбербанка и ВТБ, мало чем отличаются — образцы определяет ГК РФ. Разрешается заключать ипотеку между физическими лицами — это действительно для вторичного жилья. В том числе и между юридическими лицами — в этом случае есть нюансы, требуется предоставлять справки об оборотах и создании, регистрации юрлица.
В перечень документов, которые заемщик предоставляет банку входят:
- Паспорт гражданина РФ — у многих банков есть возрастной лимит с двух сторон. Обычно — с 21 до 75 лет;
- СНИЛС или ИНН, порой и то, и то;
- Заверенная копия трудовой книжки. Электронную версия тоже нужно заверять;
- Для подтверждения дохода банк требует справку 2-НДФЛ. Обычно нужно проработать на последнем месте работы не менее 6 месяцев. ИП предоставляют 3-НДФЛ;
- Свидетельство о заключении брака, если есть. Если вы хотите использовать материнский капитал, то банк потребует свидетельства о рождении детей.
Документы нужны для того, чтобы банк убедился в платежеспособности и благонадежности заемщика. В зависимости от того, кто подает заявку на ипотечный кредит, банк попросит предоставить дополнительные документы:
- Второй документ, удостоверяющий личность — это относится к большинству заемщиков. Подойдет, например, водительское удостоверение;
- Военный билет — это обязательный документ для мужчин в возрасте до 27 лет;
- Пенсионное свидетельство;
- Подтверждение образования для специалистов, которые включены в льготные программы.
Чтобы быть уверенным в правильности договора, мы советуем посмотреть на примеры. На сайтах можно найти формы документов — например, образец кредитного договора Сбербанка легко находится в разделе ипотеки на сайте Сбера.
4.7 
Оставьте комментарий